Oletko ostanut tai ostamassa asuntoa uudiskohteesta? Tiedätkö, miten voit vaikuttaa omaan asumiseesi jo ennen kuin pääset muuttamaan uuteen kotiisi? Tai tiedätkö, miten ja milloin reklamoidaan mahdollisista puutteista ja virheistä? Avuksi uuden taloyhtiön osakkaille, hallituksen jäsenille, isännöitsijälle, asuntosijoittajille, rakennuttajalle ja kiinteistönvälittäjälle on kirjoitettu Koti uudistalosta –opas (Kiinteistömedia Oy).
Viime aikoina on mediassa ollut esillä useitakin ikäviä tapauksia, joissa urakoitsija on tehnyt kesken rakentamisen konkurssin tai rakentamisen laatu ei ole vastannut määräyksiä. Uuden asunnon ostaja voi olla epätietoinen, miten riskeihin voi varautua ja miten ongelmatilanteissa tulisi toimia.
Asunnon ostaminen on yleensä ihmisen suurimpia hankintoja. Asunto saatetaan ostaa esimerkiksi pelkän sijainnin tai upean myyntiesitteen perusteella. Uudiskohteen ostaminen voi olla monen mielestä vaivatonta, sillä remontteja ei heti pitäisi olla tulossa. Myös moni ikäihminen voi muuttaa omakotitalosta uudistaloon, jolloin taloyhtiön käytännöt voivat olla vieraita.
Toiminta ja vastuut selviksi
Totuus paljastuu viimeistään, kun uusi talo otetaan käyttöön. Uudiskohteen uusien osakkaiden on luotava taloyhtiöön hallinto ja yhtiön pelisäännöt, suunniteltava yhtiön talous, tilattava palvelut, tarkastettava itse kiinteistö ja huoneistot rakennuksen valmistumisen jälkeen ja reklamoitava viipymättä rakennuttajalle virheistä ja puutteista. Tämä voi tulla monelle yllätyksenä.
”Uudiskohteen ostajalla pitäisi olla valtava määrä tietoa reklamoinnista ja kaikesta mitä, uudistalossa tulee vastaan. Koska tietoa ei ole, syntyy helposti väärinkäsityksiä osakkaiden ja rakennuttajan sekä mahdollisesti rakennuttajan ja taloyhtiön hallituksen välillä. Pahimmassa tapauksessa väärinkäsityksistä voi kehkeytyä iso riita, jossa on vain häviäjiä”, kiteyttää isännöitsijä Hannaleena Kuutilo Walttari Oy:stä. Hän on toinen Koti uudistalosta – osakkaan ja taloyhtiön hallituksen opas kirjoittajista.
Kuutilo sekä Kiinteistöliiton apulaispäälakimies Kristel Pynnönen ovat työssään selvitelleet lukuisia uudistalojen pulmatilanteita. Kokemustensa pohjalta he halusivat kirjoittaa kirjan helpottaakseen kaikkien uudiskohteen osapuolten toimimista ja keskinäistä kommunikaatiota.
Osakkeenomistajien kokous valitsee rakennustyön tarkkailijan
Rakennusaikaisen hallituksen on viivytyksettä kutsuttava koolle osakkeenomistajien kokous, kun vähintään neljäsosa yhtiön asunnoista on myyty. Kokouksen koollekutsuminen on pakollista. Kokouksen tärkein tehtävä on valita rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja. Ostajien kannattaa ehdottomasti osallistua kokoukseen ja käyttää oikeuttaan valita rakennustyön tarkkailija ja tilintarkastaja. Yksittäisellä ostajalla ei ole ehdotonta oikeutta käyttää omaa valvojaa rakennustyön aikana.
Havaituista puutteista tulee ilmoittaa välittömästi
Rakennusvalvontaviranomaisen loppukatselmusleima ei tarkoita sitä, ettei rakennuksessa olisi asuntokauppalain mukaisia virheitä ja puutteita. Havaituista puutteista tuleekin ilmoittaa välittömästi kirjallisesti asunnon rakennuttajalle.
Kirja ohjeistaa niin osakasta kuin taloyhtiötä kirjaamaan ylös kaikki havaitsemansa virheet vuositarkastukseen mennessä. Jos havaittuja virheitä ilmoitetaan vasta vuositarkastuksen jälkeen, niitä ei lueta rakennusaikana syntyneiksi virheiksi vaan asumisesta aiheutuneiksi, joiden korjaus ei ole enää rakennuttajan vastuulla.
Opas auttaa selviämään
Koti uudistalosta – Osakkaan ja taloyhtiön hallituksen opas kertoo, miten uudistalon hallinto, talous ja palvelut järjestetään ja mikä on rakennuttajan vastuu virheistä ja puutteista. Kirja antaa vastaukset ja selkeät ohjeet muun muassa näihin kysymyksiin:
- mitä ovat osakkeenostajien kokous ja hallinnon luovutuskokous
- miten ja milloin uudelle taloyhtiölle valitaan hallitus
- miten järjestetään taloyhtiön isännöinti, huolto, siivous ja muut palvelut
- mitä käytännön pelisääntöjä taloyhtiössä tarvitaan
- mitä asiakirjoja urakoitsijan pitää luovuttaa taloyhtiölle
- miten lasketaan riittävät vastikkeet ja maksut
- mitä ovat loppukatselmus, ostajan oma tarkastus ja vuositarkastus
- mitä ovat rakennusajan vakuus ja rakennusajan jälkeinen vakuus
- mikä on rakennuttajan vastuu virheistä ja puutteista
- miten ja milloin tehdään reklamaatio.
Kirjan liitteistä löytyvät huoneiston tarkastusohjeet ostajalle, pöytäkirjamallit tärkeimmistä kokouksista, pihataparakennusohje, malli järjestyssäännöistä sekä lista taloyhtiön tärkeistä asiakirjoista.